La transmission de patrimoine fait désormais partie des préoccupations des Français de nos jours, tout comme la préparation de leur retraite. En effet, de plus en plus de jeunes se constituent un portefeuille de patrimoine diversifié afin d’en tirer le meilleur profit et mutualiser les risques. Les investissements se font alors dès le jeune âge, et le patrimoine se compose de diverses classes d’actif.

La plupart sont des actifs financiers : les produits d’épargne en unités de comptes, les produits de la pierre-papier tels que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les sociétés civiles immobilières (SCI), les fonds d’investissements dans la location meublée (FILM), les SARL de famille, etc.

Mais les investissements dans l’immobilier locatif ne sont pas non plus en reste, en particulier ceux générant un rendement assez élevé. Ce, que ce soit dans la location nue ou dans la location meublée.

Fort heureusement, il existe de nombreuses manières destinées à faciliter cette transmission au moment de la succession ou de la donation. La plus connue demeure la rédaction d’un acte testamentaire. Le moins connu, et pourtant le plus efficace et le plus avantageux en matière de fiscalité est le démembrement.

Le démembrement peut être appliqué sur n’importe quel type d’actif cité plus haut : démembrement du capital d’une assurance-vie (ou plus précisément démembrement de la clause bénéficiaire), démembrement des parts de SCPI, de SCI, de FILM, démembrement d’un bien immobilier en direct.

Ce montage dissocie l’usufruit de la nue-propriété afin de délester les nus-propriétaires d’une lourde fiscalité au moment de la succession. En effet, ces derniers sont exemptés du paiement de droits de succession. En revanche, en ce qui concerne les droits de donation, ceux-ci seront calculés en fonction du barème qui reprend l’âge de l’usufruitier afin de déterminer la valeur de la nue-propriété. C’est sur ladite valeur que vont se baser les calculs des droits de donation.

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